Vergleichswohnungen und Gutachten

Vergleichswohnungen und Gutachten als Grundlage strategischer Mietentscheidungen in SAP RE-FX

Wie lassen sich Mietanpassungen argumentativ stützen – und wie bildet man das professionell in SAP RE-FX ab?

Wohnungsunternehmen stehen regelmäßig vor der Aufgabe, Mietanpassungen rechtssicher und nachvollziehbar zu begründen. Gerade in Zeiten erhöhter regulatorischer Anforderungen und wachsender Sensibilität der Mieter ist es entscheidend, transparente Verfahren zu nutzen. Zwei bewährte Ansätze sind die Arbeit mit Vergleichswohnungen und die Nutzung von Miet-Gutachten.

Im folgenden Beitrag zeige ich, wie diese Verfahren im SAP RE-FX Modul umgesetzt werden können – praxisnah, strukturiert und mit einem fiktiven Beispiel aus der Wohnungswirtschaft.

Vergleichswohnungen als Anpassungsgrundlage

Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB kann ein Vermieter seine Forderung mit Vergleichswohnungen untermauern. In SAP RE-FX lassen sich solche Mietobjekte als Vergleichswohnungen anlegen und verwalten. Diese sind technisch Mietobjekte mit dem Typ CO (Comparative Object) und gehören nicht zu einer Wirtschaftseinheit, sondern direkt zum Buchungskreis.

Durch die Gruppierung mehrerer Vergleichswohnungen entsteht ein Vergleichsbestand. Diesen pflegt man mittels der Transaktion REAJCG. Über Customizing-Einstellungen wird gesteuert, nach welchen Kriterien die Vergleichsmieten ermittelt werden – z. B. Anzahl heranzuziehender Wohnungen, Durchschnittsbildung oder Mindestanforderungen zur Vermietung.

Interne Vergleichswohnungen stammen aus dem eigenen Bestand, bei externen werden nur wenige Kerndaten gepflegt (etwa Grundmiete, Fläche, Ausstattung).

Fiktives Beispiel:

Ein Wohnungsunternehmen in Berlin plant eine Mieterhöhung in einem Objekt im Stadtteil Moabit. Um die Mietforderung zu begründen, wird ein Vergleichsbestand aus fünf Wohnungen mit ähnlicher Größe, Lage und Ausstattungsniveau aufgebaut, wobei drei Einheiten aus dem eigenen Bestand stammen und zwei externe Wohnungen von befreundeten Trägern dokumentiert wurden. SAP RE-FX berechnet auf Basis dieser Vergleichsdaten einen neuen, durchschnittlichen Quadratmeterpreis und gleicht diesen mit den geltenden Kappungsgrenzen ab. Die neu ermittelte Miete wird anschließend simulationsweise geprüft und nach Zustimmung der Mieter aktiviert.

Gutachten als Mietanpassungsinstrument

Eine weitere – gerade bei besonderen Lagen oder hochwertigen Objekten sinnvolle – Option ist der Nachweis der Mietangemessenheit über Gutachten. Auch diese Methode wird in SAP RE-FX professionell unterstützt. Grundlage ist eine sogenannte Anpassungsmaßnahme vom Typ EO (Expert Opinion / Gutachten).

Sie wird über die Transaktion REAJAT angelegt und mit einer speziell dafür definierten Anpassungsregel vom Typ TASK verknüpft. Innerhalb der Maßnahme pflegt man die betroffenen Mietobjekte, vermerkt optional abweichende Mietwerte je Objekt und dokumentiert die Gutachterdaten.

Anders als bei der Modernisierungsumlage steht hier die direkte Preisweitergabe im Fokus. SAP RE-FX erlaubt es, die Gutachterbewertung direkt als neue Mietbasis zu setzen. Gleichzeitig finden natürlich auch hier die automatisierten Kappungsregeln Anwendung, um z. B. die 20 %-Grenze bei Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren nicht zu überschreiten.

Beispiel aus der Praxis:

Ein Wohnungsunternehmen in Hamburg besitzt ein denkmalgeschütztes Altbauobjekt in der Hafencity. Nach einer umfassenden Renovierung beauftragt es ein Sachverständigenbüro, um die marktgerechte Miete neu zu bewerten. Das Gutachten schlägt eine Grundmiete von 15,80 €/m² vor. In SAP RE-FX wird eine Anpassungsmaßnahme mit diesem Betrag für die betreffenden Mietobjekte angelegt. Im Anpassungslauf REAJPR wird eine Simulation durchgeführt, wobei automatisch die Kappungsgrenze greift und in mehreren Fällen der Betrag reduziert wird. Nach Erhalt der Zustimmung der Mieter wird die Anpassung aktiviert.

Was beide Verfahren gemeinsam haben – und was sie unterscheidet

• Beide Methoden benötigen individuelle Anpassungsregeln, die im Customizing gepflegt werden.
• Kappungsgrenzen lassen sich über Anpassungsgründe und Klassifikationen konditionsgenau steuern.
• Vergleichswohnungen arbeiten mit statistischen Referenzwerten, während Gutachten direkt Preise festlegen.
• Der Verwaltungsaufwand für externe Vergleichsobjekte ist geringer, da nur Basisdaten gespeichert werden.
• Die Flexibilität bei der Gutachtensmethode erlaubt z. B. auch die Anpassung bei leerstehenden Objekten – sofern die Maßnahme dies vorsieht.

Fazit

Ob Vergleichsbestand oder Gutachten – SAP RE-FX bietet leistungsfähige Tools, um rechtssichere und nachvollziehbare Mietanpassungen durchzuführen. Die Wahl des Verfahrens hängt vom Mietobjekt, der Verfügbarkeit externer Daten sowie der gewünschten Transparenz ab. Wohnungsunternehmen, die beide Konzepte strategisch nutzen, können ihre Mietentscheidungen stichhaltig begründen und gleichzeitig die Erwartungen von Mietern, Aufsichtsbehörden und Eigentümern erfüllen.

Tipp: Für die reibungslose Umsetzung empfiehlt sich die enge Abstimmung zwischen Fachabteilung, SAP-Anwendungsbetreuern und ggf. externen Gutachtern – sowohl bei der Datenpflege als auch bei der Konfiguration der Anpassungsregeln.

Wenn du Fragen zu SAP RE-FX hast oder wissen willst, wie du Vergleichswohnungen oder Gutachten optimal im System umsetzt, melde dich gerne auf LinkedIn bei mir: https://www.linkedin.com/in/steven-imig-479993a2/

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