Mietanpassung auf Basis Mietspiegel – Automatisiert mit SAP RE-FX
Wie lassen sich tausende Wohnungsmieten effizient anpassen und gleichzeitig rechtssicher gestalten? Diese Frage treibt viele Unternehmen der Wohnungswirtschaft um – insbesondere dann, wenn die Mieten regelmäßig an den ortsüblichen Vergleichsmieten ausgerichtet werden sollen. Mietspiegel bieten hierfür eine gesetzlich saubere Grundlage. Doch wie gelingt die Umsetzung in SAP RE-FX elegant und automatisierbar?
In diesem Beitrag erläutere ich, wie du in SAP RE-FX eine Mietanpassung auf Basis von Mietspiegeln implementieren und effektiv durchführen kannst – und was dabei aus fachlicher und technischer Sicht zu beachten ist.
Was sind Mietspiegel – und warum relevant in SAP RE-FX?
Mietspiegel sind in Deutschland ein zentrales Instrument zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß §§ 558 ff. BGB. Sie berücksichtigen verschiedene Parameter wie Baujahr, Lage, Größe und Ausstattung einer Wohnung. Die Herausforderung: Jeder Mietspiegel ist anders, da er meist von Städten, Gemeinden oder Interessenverbänden individuell erarbeitet wird.
Für Wohnungsunternehmen mit großem Bestand ist es daher unerlässlich, die Mietspiegel dort ins System zu bringen, wo sie massenfähig und revisionssicher verarbeitet werden können – in SAP RE-FX. Saptypisch erfolgt das über Customizing, Stammdatenerfassung sowie automatisierte Anpassungsprozesse.
So wird ein Mietspiegel in SAP RE-FX umgesetzt
Im SAP-Standard liefert SAP keine fertigen Mietspiegel mit – jeder Mietspiegel muss projektindividuell im Customizing abgebildet werden. Dabei arbeitest du typischerweise mit folgenden Schritten:
- Anpassungsregel mit Verfahren RLRA definieren, um die Mietspiegel-Anpassung technisch zu steuern
- Mietspiegelstruktur definieren: Festlegen von Dimensionen wie Baualtersklasse, Größenklasse, Ausstattungsklasse etc.
- Ausprägung der Merkmale: Welche Werte gibt es z. B. für die Größenklasse – 40–50 m², 50–60 m² etc.?
- Zuweisung von Miethöhen: Für jede Merkmalskombination (z. B. Baujahr 1970, 55 m², mittlere Ausstattung) wird ein Mietkorridor hinterlegt
- Zuschläge und Abschläge: Für Ausstattungs- oder Lagemerkmale wie „extra Gäste-WC“ oder „Nähe zu Grünfläche“ werden Punkte oder Cent-Zuschläge gepflegt
- Verknüpfung mit Mietobjekten: Der jeweilige Mietspiegel wird im Stammsatz der Wirtschaftseinheit hinterlegt. Die Merkmalswerte werden je Objekt gepflegt oder abgeleitet
So entsteht eine vollständige Datenbasis, auf deren Grundlage SAP – vollautomatisch oder manuell angestoßen – belastbare Mieterhöhungen kalkulieren kann.
Beispiel aus der Praxis: Wohnbaugesellschaft Lieberstadt GmbH
Die Wohnbaugesellschaft Lieberstadt GmbH besitzt rund 12.000 Mietwohnungen. Der Mietspiegel der Stadt Lieberstadt berücksichtigt hauptsächlich:
- Baualtersklassen (z. B. bis 1960, 1961–90, ab 1991)
- Größenklassen (z. B. 40–49 m², 50–59 m²)
- Ausstattungsklassen mit Punktesystem (z. B. Balkon, Gäste-WC, hochwertige Küche)
Im Mietspiegel wird entschieden, dass bei der Mieterhöhung stets der obere Wert des zulässigen Mietkorridors verwendet wird – es sei denn, bestimmte Lagemerkmale wie „Nähe Industriegebiet“ drücken die Miete.
Ein Beispiel: Wohnung A befindet sich in einem Gebäude von 1995 (Baualtersklasse 7), ist 47 m² groß (Größenklasse 4) und hat 5 Ausstattungspunkte (Ausstattungsklasse 2). Der Mietspiegel sieht dafür eine Miete von 4,86 €–6,41 €/m² vor. Aufgrund der Einstellung im Mietspiegel „Obergrenze verwenden“, und eines 17-Cent-Abschlags wegen der Lage neben einem Logistikzentrum, beträgt die neue Miete 6,24 €/m² – insgesamt 293,28 € für 47 m².
Die Anpassung wurde per Dialog im Vertrag simuliert und durchgeführt. Ergebnis samt Protokoll wurde gespeichert, eine automatische Korrespondenz zur Mietanpassung erstellt und zur Genehmigung gespeichert.
Fazit: Standardisiert, rechtssicher und automatisierbar
Die Mietanpassung auf Basis von Mietspiegeln in SAP RE-FX ist ein äußerst wirksames Mittel, um rechtssichere und nachvollziehbare Mieterhöhungen zu erreichen – insbesondere in der Wohnungswirtschaft mit großen Beständen.
Wichtig ist ein gut durchdachtes Customizing: Von der Modellierung der Mietspiegel über die Merkmalsausprägungen bis hin zu automatisierten Regelwerken (z. B. via BAdI oder Steuerungsregeln). Einmal eingerichtet, lassen sich die Anpassungen massenhaft verarbeiten – effizient und systemgestützt.
Ein guter Mietspiegel ist nicht nur ein Abbild des Marktes – er ist auch ein Schlüssel zum wirtschaftlich tragfähigen und rechtlich abgesicherten Mietmanagement.
Wenn du Fragen zu RE-FX hast oder tiefer in das Thema Mietspiegel einsteigen möchtest, melde dich gerne hier auf LinkedIn bei mir: https://www.linkedin.com/in/steven-imig-479993a2/
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